Hipotecarse: ¿sí o no?

España es un país donde tradicionalmente hipotecarse para tener una vivienda en propiedad es habitual, es muy común que haya personas que piensan que vivir de alquiler es tirar el dinero. También es muy común que estas personas piensen que si viven de alquiler durante 30 o 40 años, después no tendrán nada.

En este post quiero desmentir estas dos frases que nos han introducido desde pequeños y para ello me basaré en un ejemplo, ya que para mí es la mejor forma de entender las cosas 🙂

El ejemplo

Usted y su família están planteándose adquirir una vivienda, su marco laboral parece estable, les ofrecen una hipoteca en buenas condiciones (Para simplificar usaré un tipo fijo del 3%), tienen ahorros y han encontrado su casa perfecta para vivir el resto de su vida. Sus ingresos conjuntos rondan los 4.000 euros. Disponen de unos ahorros de 80.000 euros y la vivienda tiene un precio de venta de 200.000 euros.

Ya se que es mucho suponer, pero creo que es un ejemplo aplicable a una mayoría de famílias que se pueden estar planteando adquirir una vivienda.

Vamos a hacer números

Lo primero que hago es poner los datos en el simulador de http://www.idealista.com. Ajustamos los años para tener unos gastos fijos aproximados del 25%, unos 1000 euros entre cuota de hipoteca, impuestos y comunidad.

En este caso sale una hipoteca a 20 años con una cuota de 807 euros. El importe total del inmueble asciende a 273.690. Si, han leído bien, 73.690 euros entre impuestos (~20.000e), intereses (~48.000e) y honorarios (~5.000e).

¿Que habría pasado durante esos años si hubiera estado de alquiler?

  • Dispondría de unos ahorros de 80.000 euros que podrían destinarse a inversión
  • Supongamos que esos 20 años ha estado viviendo de alquiler, pagando una mensualidad de 800 euros. En este caso usted no pagaría:
    • Seguro de vivienda,entre 100 y 200 euros al año en función de las coberturas que desee.
    • IBI: 0,4% del valor de la vivienda anual. Aprox 800 euros.
    • Comunidad: No lo incluyo porque la mayoría de contratos de alquiler se paga aparte.

Con estos cálculos, pasados 20 años, usted habría pagado unos 290.000 euros si hubiera optado por la compra de la vivienda y 192.000 euros en el caso del alquiler.

Esto quiere decir que pasados 20 años usted dispondría de 100.000 más en efectivo pero no dispondría de una propiedad cuyo precio era de 200.000 euros.

Con estos datos hipotéticos en la mano y sin realizar ninguna otra acción podemos concluir que el hecho de no habernos hipotecado nos ha hecho perder 100.000 euros.

¿Qué puedo hacer con el dinero de la entrada de la vivienda?

A partir de este momento entramos en un posible escenario, que no tiene porqué ser cierto ni cumplirse a rajatabla. Al final del post podréis encontrar los cálculos que he realizado, para aquellos que queráis saber de dónde salen los siguientes números.

Si optamos por hipotecarnos, pasados 20 años usted tendrá una propiedad por un valor de 244.000 euros.

Si optamos por invertir el capital inicial de la hipoteca, pasados 20 años dispondríamos aproximadamente de 180.000 euros en el banco.

Es importante resaltar que en la segunda opción no hemos contraído ningún tipo de deuda. Si hubiésemos decidido optar por pedir ese crédito y invertirlo, pasado 20 años tendríamos aproximadamente 380.000 euros en el banco.

Conclusiones

  • No creo que vivir de alquiler sea tirar el dinero, para comprar una vivienda hay que dar una entrada y si esta entrada la invertimos podemos obtener una buena rentabilidad, incluso podríamos comprar un piso sin hipotecarnos en el futuro.
  • A mayor entrada mayores beneficios tendremos si invertimos el capital, pero también menos intereses pagaremos, es importante encontrar el punto idóneo.
  • Vivir de alquiler implica no endeudarse,  por lo que un cambio en la situación familiar (incendio de la vivienda, problemas domésticos, pérdida de ingresos, cambio de ciudad, etc) resultará más fácil de digerir.
  • La liquidez es mayor viviendo de alquiler pues no “pierdes” tus ahorros. Esto no se aplica si inviertes tus ahorros en productos que no permiten retirar tu dinero en un plazo de tiempo corto.

Como ven no es un tema fácil, y seguro que cada caso tiene sus particularidades, ¡espero que este post les haya sido de ayuda! Si tienen cualquier comentario estaré encantado de responderlo.

Les dejo con la realización de los cálculos

Estimaciones del precio de la vivienda

  • Revalorización a ritmos pre-crisis (Entre 2002 y 2007)
    • La vivienda tendría un precio adicional del 200%, 600.000 euros.
    • Si bien es un escenario que personalmente considero poco probable, esto sucedió a aquellas personas que compraron una vivienda en los 80-90.
  • Revalorización a ritmo medio (calculado entre 2003 y 2013)
    • La vivienda tendría un precio adicional del 22% más, 244.000 euros.
    • Este es el escenario que personalmente considero más probable, y el que he utilizado en el artículo
  • Revalorización a ritmo post-crisis (Entre 2007 y 2017):
    • La vivienda tendría un precio un 60% inferior, 80.000 euros.
    • Desgraciadamente esto lo han vivido todas aquellas personas que compraron una vivienda en los años entre 2005 y 2007. Los precios de la vivienda llegaron a caer más de un 30% y desde el 2014 parece que está remontando.
    • Así como no considero que volvamos a revalorizaciones de ritmos pre-crisis tampoco espero que los precios de la vivienda se hundan.

Estimaciones inversión de la entrada

  • Opción poco arriesgada
    • Invertir el capital inicial en deuda española.
    • Actualmente renta un 1,49% anual, 965euros al año.
  • Opción medio arriesgada
    • Fondo de inversion mixto (Como ejemplo he seleccionado bestinver mixto internacional)
    • Rentabilidad media anual de 6% durante los últimos 10 años.
      • Intereses brutos 4.800. Comisiones 1.232. Impuestos: 638. Neto anual: 2.890.
      • En caso de reinvertir los beneficios obtendríamos 82.630 euros pasados 20 años.
  • Opción arriesgada:
    • Fondo de inversión bolsa (Como ejemplo seleccionado Bestinver internacional).
    • Rentabilidad media anual de 8,71% durante los últimos 10 años.
      • Intereses brutos 6.968. Comisiones: 1.432. Impuestos: 1.052. Neto anual: 4.484.
      • En caso de reinvertir los beneficios obtendríamos 158.120

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

w

Connecting to %s